綠色(sè)建築理(lǐ)念(niàn)因(yīn)符合(hé)中國可持(chí)續發展的國策(cè)而得到快速發(fā)展(zhǎn)。綠色技(jì)術和產品(pǐn)層出(chū)不(bù)窮，綠色建(jiàn)築的工程項目蓬(péng)勃(bó)興起，相(xiāng)關的標準及政(zhèng)策不斷(duàn)推出。
然而，在筆者參(cān)與綠(lǜ)色建築(zhù)的(dí)工作中，發(fā)現(xiàn)有(yǒu)不(bù)少(shǎo)項目在設(shè)計(jì)階(jiē)段獲得(dé)了高評價，而到運營階段(duàn)，由於缺(quē)乏(fá)有(yǒu)效的運營(yíng)能力和真實的運(yùn)行(háng)數據(jù)，往(wǎng)往達不(bù)到預(yù)期的(dí)綠色(sè)目標。這(zhè)就(jiù)需要我(wǒ)們(mén)思(sī)考：投入大量(liáng)的(dí)精力(lì)和資(zī)金建造的綠(lǜ)色建築，為(wéi)什(shí)麼(mó)達不到(dào)預(yù)期目(mù)標？
公(gōng)共建(jiàn)築物的生(shēng)命(mìng)期成(chéng)本分(fēn)配中(zhōng)，運(yùn)行與管理費(fèi)用(yòng)約(yuē)占(zhān)生命(mìng)期成(chéng)本（LCC）總(zǒng)費(fèi)用的(dí)85%以上，而(ér)一次(cì)建(jiàn)設(shè)費用(yòng)僅(jǐn)為(wéi)15%。維(wéi)持設備功能(néng)，確保設(shè)備(bèi)率，盡(jìn)量減(jiǎn)少(shǎo)設(shè)備故障(zhàng)，運(yùn)營管(guǎn)理(lǐ)是發揮(huī)設(shè)備(bèi)投資(zī)效(xiào)益的重(zhòng)要環節(jié)。其中(zhōng)的信息化與自動(dòng)化(huà)係(xì)統則為(wéi)現代物業設(shè)施管(guǎn)理提(tí)供(gōng)了(liǎo)平(píng)台(tái)與(yǔ)基(jī)礎。
中國綠色(sè)建築(zhù)近(jìn)十(shí)年(nián)的工(gōng)程(chéng)實踐積(jī)累(léi)了(liǎo)大(dà)量的(dí)經(jīng)驗教(jiào)訓(xùn)，各類綠色技(jì)術的(dí)應用日益成熟，建設(shè)的增量(liáng)成(chéng)本(běn)也(yě)從(cóng)早期的(dí)盲目投(tóu)入，逐(zhú)步收(shōu)斂(liǎn)到一個(gè)合(hé)理的範圍。但(dàn)是，這些(xiē)投入的(dí)效益(yì)如何？增量成本如(rú)何回(huí)收(shōu)？目(mù)前(qián)有(yǒu)著各(gè)式各樣的(dí)計算與(yǔ)說法：有些是以理想的計算(suàn)值來說明(míng)效果(guǒ)，有些是忽(hū)略運行投(tóu)入來(lái)得(dé)出(chū)增(zēng)量成(chéng)本(běn)的(dí)回(huí)收期(qī)，有(yǒu)些則(zé)是(shì)回避(bì)了具(jù)體的(dí)經濟分析……總(zǒng)之，能準確(què)說(shuō)明(míng)綠(lǜ)色建(jiàn)築效益(yì)的(dí)資料(liào)很(hěn)少。
直麵(miàn)運營成本
綠色建築(zhù)技(jì)術分(fēn)為(wéi)兩大(dà)類：被動(dòng)技術(shù)和主(zhǔ)動(dòng)技術(shù)。所謂被動綠色技(jì)術，就是(shì)不(bù)使(shǐ)用(yòng)機械(xiè)電(diàn)氣設(shè)備(bèi)幹預建築(zhù)物(wù)運行(háng)的技(jì)術(shù)，如(rú)圍護(hù)結構的保溫(wēn)隔熱，固定遮陽，隔聲降噪(zào)，朝向和窗牆比(bǐ)的(dí)選(xuǎn)擇，使用(yòng)透水(shuǐ)地(dì)麵(miàn)材(cái)料等。而(ér)主動綠色技(jì)術則使(shǐ)用機械(xiè)電氣(qì)設備來改變(biàn)建築物(wù)的運行(háng)狀態(tài)與(yǔ)條(tiáo)件(jiàn)，如暖通空(kōng)調(tiáo)，雨汙(wū)水的處理與回(huí)用，智(zhì)能化係統應用，垃(lā)圾處(chǔ)理(lǐ)，綠化無公(gōng)害(hài)養護，可再生能源應(yīng)用等。
被(bèi)動綠色技(jì)術(shù)所使用的材(cái)料與(yǔ)設施，在建築物(wù)的(dí)運行中(zhōng)一(yī)般養(yǎng)護(hù)的工作量很少(shǎo)，但也存(cún)在一(yī)些(xiē)日常的(dí)加固與修補工作(zuò)。而主動綠(lǜ)色技術(shù)所使用的材料與(yǔ)設施，則需(xū)要在日常(cháng)運(yùn)行(háng)中(zhōng)使用(yòng)能(néng)源(yuán)，人力，材料(liào)資源(yuán)等(děng)，以維持有(yǒu)效功能(néng)，並(bìng)且(qiě)在(zài)一定的(dí)使用期後(hòu)，必須進(jìn)行更(gēng)換或(huò)升(shēng)級。
綠(lǜ)色(sè)建築(zhù)的(dí)運行成本(běn)大(dà)致有7類。一(yī)類(lèi)是設施維護費。信息與控製係統(tǒng)一般為(wéi)造(zào)價(jià)的(dí)2～4%，機械(xiè)電氣設(shè)備一般為造價(jià)的2～3%。第二類是(shì)設施更新(xīn)費(fèi)。信息(xī)與控製係統的更新周期(qī)一(yī)般為(wéi)6～8年，機(jī)械(xiè)電(diàn)氣設備的(dí)更新周(zhōu)期一般為8～10年(nián)。第三類(lèi)是設(shè)施(shī)運行(háng)消(xiāo)耗(hào)。主要為(wéi)設(shè)施(shī)本身的(dí)能(néng)耗(hào)和(hé)材耗，如水(shuǐ)處理設(shè)施(shī)運行所需(xū)投放(fàng)的藥(yào)劑(jì)等。第四類(lèi)是養護(hù)費。綠化養護（包(bāo)括人工(gōng)，肥料，農(nóng)藥等(děng)）費用。第五(wǔ)類清潔(jié)費(fèi)。*空調投(tóu)運後，其風管需(xū)兩年清(qīng)洗(xǐ)一次。清洗(xǐ)費用按(àn)風管展開麵積(jī)計算(suàn)，每平方米(mǐ)大約20～30元。第(dì)六類垃圾分類收集與(yǔ)處理(lǐ)費(fèi)。第(dì)七類檢測費(fèi)。建(jiàn)築物運行中所(suǒ)排放(fàng)汙(wū)水和(hé)廢氣的(dí)檢測，非傳統水源水(shuǐ)質(zhì)的檢測等。
顯(xiǎn)然，這(zhè)些費(fèi)用是綠色(sè)建築運行(háng)所(suǒ)必(bì)須的(dí)，如(rú)果(guǒ)不能持(chí)續保證投入的(dí)話，必(bì)然(rán)會(huì)有一(yī)部(bù)分的綠(lǜ)色(sè)設(shè)施(shī)和措施出(chū)現(xiàn)問題。
機製(zhì)撬動運(yùn)營(yíng)
國(guó)內綠(lǜ)色建築(zhù)運營水平(píng)不(bù)高的情(qíng)況(kuàng)源(yuán)於長期以來(lái)的“重(zhòng)建(jiàn)輕管”風(fēng)氣，這(zhè)裏(lǐ)有(yǒu)體製問(wèn)題(tí)，也(yě)有(yǒu)操作(zuò)機(jī)製問題。
我們追求建(jiàn)成(chéng)了多少綠(lǜ)色建(jiàn)築，這是建設者的成(chéng)就與(yǔ)業績(jì)。但是要(yào)核查(chá)綠(lǜ)色建築(zhù)的(dí)運(yùn)行(háng)效果是否(fǒu)一一(yī)達到了設(shè)計(jì)目(mù)標(biāo)，尤其是(shì)綠(lǜ)色(sè)措施出(chū)現問題時，建設者和管(guǎn)理者往(wǎng)往互相推(tuī)諉責(zé)任。因(yīn)為建設者不承擔(dān)運營的責任(rèn)，而管(guǎn)理(lǐ)者則(zé)是(shì)被動(dòng)地去(qù)運(yùn)行管(guǎn)理綠色建(jiàn)築(zhù)，並不(bù)將(jiāng)此(cǐ)作為自己的成就和業績。如(rú)從(cóng)經濟核算的(dí)角(jiǎo)度考慮，綠(lǜ)色措施的(dí)運(yùn)行(háng)成本高於(yú)傳(chuán)統建(jiàn)築(zhù)，在物業費(fèi)低(dī)收(shōu)益的狀態下，不少物(wù)業管理機構其實把綠色(sè)建築(zhù)視(shì)為一種負(fù)擔，常會(huì)因某些理(lǐ)由不(bù)時(shí)地停(tíng)用(yòng)一(yī)些綠色設施。
為提高我國綠(lǜ)色建築運(yùn)營水(shuǐ)平(píng)，筆者有(yǒu)如下建(jiàn)議(yì)：
首先，明確(què)綠(lǜ)色建築(zhù)管理者(zhě)的責任與地(dì)位(wèi)。物業管理機(jī)構接管獲(huò)綠色(sè)設(shè)計認證的(dí)建築(zhù)，應承擔綠色設施(shī)運(yùn)行正常(cháng)並(bìng)達到(dào)設(shè)計目(mù)標(biāo)的(dí)責(zé)任，如獲得(dé)綠色運營(yíng)認證，物業(yè)管理機構應(yīng)得(dé)到80%的榮(róng)譽(yù)和(hé)不低於(yú)50%的(dí)獎(jiǎng)勵。
其次，認定(dìng)綠(lǜ)色(sè)建(jiàn)築(zhù)運行的(dí)增(zēng)量成本(běn)。綠色(sè)建(jiàn)築(zhù)的(dí)建(jiàn)設有(yǒu)增量成(chéng)本，綠(lǜ)色(sè)建築的(dí)運行(háng)也(yě)有增量成(chéng)本，這(zhè)是不爭(zhēng)的(dí)事(shì)實(shí)。建(jiàn)議凡(fán)是獲得綠色運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)認證的(dí)建(jiàn)築物，可按(àn)不(bù)同(tóng)考慮適當增加物業管(guǎn)理收費，以(yǐ)彌(mí)補綠(lǜ)色建築運行的(dí)增(zēng)量成本，在(zài)機(jī)製上(shàng)使(shǐ)物(wù)業(yè)管(guǎn)理企業(yè)得(dé)到合理的工作回報。
再(zài)其次，建(jiàn)設者須以(yǐ)麵向(xiàng)成本(běn)的(dí)設(shè)計實(shí)行(háng)綠色建(jiàn)築的建設。綠色(sè)建(jiàn)築不(bù)能不計成(chéng)本地構(gòu)建亮(liàng)點(diǎn)工(gōng)程，應在滿(mǎn)足(zú)用(yòng)戶(hù)需求和綠色(sè)目標的(dí)前提下(xià)，盡可(kě)能降(jiàng)低(dī)成(chéng)本。
zui後，用(yòng)好智能控(kòng)製(zhì)和信息管(guǎn)理(lǐ)係(xì)統，以(yǐ)真實的數據(jù)不斷*綠(lǜ)色建(jiàn)築的運營(yíng)。經(jīng)過(guò)智能控製和信息(xī)管(guǎn)理(lǐ)係統的平(píng)台(tái)幾年(nián)的運行，所積(jī)累(léi)的運(yùn)營(yíng)數據(jù)，成本和收益(yì)將(jiāng)能正(zhèng)確反映綠(lǜ)色建(jiàn)築(zhù)的(dí)實際效益。
因此，綠(lǜ)色建築(zhù)隻有通過(guò)有(yǒu)效(xiào)的(dí)運(yùn)營管(guǎn)理，才(cái)能(néng)達(dá)到預(yù)期(qī)目標。我們要應用(yòng)生(shēng)命期評價(jià)和(hé)成(chéng)本分(fēn)析(xī)的科(kē)學方法，準(zhǔn)確(què)掌握(wò)建(jiàn)設，運(yùn)行(háng)維護費用(yòng)所(suǒ)構(gòu)成(chéng)的生命期(qī)成本，合(hé)理(lǐ)選(xuǎn)用綠(lǜ)色技(jì)術(shù)，逐步*綠色(sè)建(jiàn)築運營的體(tǐ)製與機製(zhì)，使(shǐ)我(wǒ)國(guó)的綠(lǜ)色(sè)建(jiàn)築走上持續發展的道路。
