住宅(zhái)工業(yè)化(huà)“理(lǐ)想很豐滿，現實(shí)很骨(gǔ)感”
點(diǎn)擊次數：2592 更新(xīn)時間(jiān)：2013-06-03
目前中國(guó)的建(jiàn)築(zhù)業仍(réng)然是(shì)一(yī)個(gè)勞動密集型，粗(cū)放式經(jīng)營的(dí)行(háng)業(yè)，還(huán)在(zài)依靠大量的人(rén)力來(lái)完成建築施工(gōng)。
住(zhù)宅工(gōng)業化(huà)以其工期(qī)短，人(rén)工少，能耗低(dī)等(děng)優點被認(rèn)為將(jiāng)是建築(zhù)業的朝陽產(chǎn)業，已(yǐ)經有諸(zhū)如萬(wàn)科(kē)，遠大(dà)住(zhù)工等企(qǐ)業(yè)尋求(qiú)突破(pò)，用業(yè)內人(rén)士的話說就是“行業預(yù)期不錯”。但由(yóu)於(yú)成(chéng)本(běn)較高，無(wú)行(háng)業標準，生(shēng)產規模(mó)較小等(děng)原因，這個(gè)產業遲(chí)遲(chí)難以(yǐ)撬動(dòng)，因而行業(yè)對政策扶持充滿(mǎn)期待。
“理(lǐ)想很(hěn)豐(fēng)滿，現實(shí)很(hěn)骨(gǔ)感(gǎn)”這句話用(yòng)在(zài)目(mù)前(qián)國內住(zhù)宅(zhái)工(gōng)業化(huà)身上再貼切不(bù)過(guò)。
盡(jìn)管(guǎn)業內普遍(biàn)認同(tóng)“住(zhù)宅(zhái)工(gōng)業化(huà)是未(wèi)來(lái)建(jiàn)築(zhù)產業(yè)趨(qū)勢”，但(dàn)zui近(jìn)證(zhèng)券(quàn)時(shí)報記(jì)者采(cǎi)訪(fǎng)的多家一綫房(fáng)企(qǐ)對住宅(zhái)工業化均處於觀望中，稱(chēng)短(duǎn)期(qī)不(bù)會(huì)采取工(gōng)業化方(fāng)式建(jiàn)設(shè)項目。而(ér)其(qí)中zui重要(yào)的(dí)理(lǐ)由是住(zhù)宅(zhái)工(gōng)業化(huà)屬(shǔ)製造業範疇，在構件沒(méi)有(yǒu)規模化生產，工(gōng)業化(huà)住宅建設沒有大規模推開(kāi)之(zhī)前(qián)，其成本將(jiāng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於現(xiàn)有(yǒu)的(dí)建築(zhù)模(mó)式。
房(fáng)企(qǐ)萬(wàn)科是住宅(zhái)工業化(huà)的(dí)力(lì)行(háng)者。2012年(nián)，萬(wàn)科工業化住(zhù)宅項(xiàng)目(mù)的(dí)新開工麵積為272萬平方(fāng)米(mǐ)，其全年(nián)新(xīn)開工麵積(jī)為1433萬平(píng)方(fāng)米，也(yě)就(jiù)是說(shuō)，萬科(kē)去(qù)年(nián)住(zhù)宅(zhái)工業(yè)化率(shuài)為18.9%。萬(wàn)科董(dǒng)事長王石(shí)去年曾在(zài)公開場合表示(shì)，萬科住(zhù)宅(zhái)工(gōng)業化(huà)將在(zài)兩(liǎng)年(nián)內完(wán)成。不(bù)過，主流(liú)產(chǎn)品工業化率兩年內(nèi)從18.9%提升(shēng)至*，不(bù)少業(yè)內(nèi)人士(shì)認(rèn)為這幾(jī)乎不可(kě)能(néng)完成(chéng)。
朝陽(yáng)行業
談及住宅工(gōng)業(yè)化，不(bù)得(dé)不提及(jí)遠(yuǎn)大住(zhù)工(gōng)。在(zài)國內，遠(yuǎn)大(dà)住工是(shì)住(zhù)宅(zhái)工業化的zui早。
王石2007年(nián)底(dǐ)曾(zēng)透露，至2012年(nián)底(dǐ)公司工業(yè)化率將(jiāng)提(tí)高至50%。而(ér)在2008年(nián)時，遠大住工的(dí)住宅工業(yè)化(huà)率已(yǐ)經達到85%。
“從國(guó)外的經驗來看(kàn)，住宅工業化未來必定是(shì)建(jiàn)築產(chǎn)業的趨勢。”一(yī)位曾(zēng)在遠大(dà)住(zhù)工(gōng)任(rèn)職(zhí)高管的人士告訴(sù)記者(zhě)。
不過在(zài)他看(kàn)來(lái)，“住宅工(gōng)業(yè)化並(bìng)非房(fáng)地(dì)產業(yè)範疇(chóu)，它(tā)其(qí)實是(shì)屬(shǔ)於製造(zào)業(yè)。”遠大住工(gōng)盡(jìn)管(guǎn)在國(guó)內已經具(jù)備(bèi)成熟(shú)的住宅工業化(huà)製造技術(shù)，但(dàn)兩(liǎng)年前謀(móu)求(qiú)上(shàng)市(shì)未(wèi)果，其中重要原因之一，便(biàn)是(shì)住宅(zhái)工業化目(mù)前難在(zài)國內形(xíng)成規模。
作為國內住(zhù)宅(zhái)工(gōng)業(yè)化，萬(wàn)科工業(yè)化率(shuài)的現狀也(yě)透露(lòu)出(chū)這(zhè)個行業目(mù)前的尷尬。
在2012年年報中(zhōng)，萬科(kē)將(jiāng)“住宅工業化”放(fàng)在(zài)經(jīng)營(yíng)策略*，其住宅(zhái)工業(yè)化由裝修(xiū)房，工廠化和(hé)綠色(sè)建築共同(tóng)組(zǔ)成。
盡管(guǎn)萬(wàn)科(kē)非(fēi)常(cháng)重視(shì)自(zì)身(shēn)的住(zhù)宅工業化戰略(lüè)，但(dàn)記(jì)者(zhě)采訪的多位券商地產分析(xī)師(shī)均表(biǎo)示，目前並未對住(zhù)宅(zhái)工業化進行深(shēn)入研(yán)究，因為(wéi)現階(jiē)段住(zhù)宅(zhái)工(gōng)業(yè)化(huà)隻(zhī)是(shì)一個(gè)概念，對公司業績(jì)影響(xiǎng)不是很大。
其實(shí)，所(suǒ)謂(wèi)住宅工(gōng)業(yè)化(huà)，即標(biāo)準化，批(pī)量化(huà)生產樓梯，牆體，外(wài)牆麵(miàn)磚(zhuān)，窗框(kuàng)，浴(yù)室等(děng)部(bù)件，將部件運(yùn)輸(shū)到(dào)項(xiàng)目現(xiàn)場後(hòu)拼裝組(zǔ)建(jiàn)成整體住宅。簡而(ér)言(yán)之，蓋房猶如“搭積(jī)木(mù)”。
據遠(yuǎn)大住(zhù)工一(yī)位內部人士介紹，以1～8層的(dí)小(xiǎo)高層住(zhù)宅為例(lì)，使用(yòng)工(gōng)業(yè)化(huà)的生(shēng)產(chǎn)方式，可提高生產(chǎn)效率40%～55%，提高(gāo)設備(bèi)周(zhōu)轉率(shuài)60%，還能zui大程(chéng)度地(dì)節省(shěng)能源，改善結構精(jīng)度，減少滲漏，牆體(tǐ)開裂等(děng)質(zhì)量通病。
事(shì)實(shí)上(shàng)，住宅(zhái)工業化zui核心(xīn)優勢有(yǒu)兩點，首先(xiān)是(shì)降低人工成本，其次(cì)是(shì)縮短(duǎn)工期(qī)。“以(yǐ)國(guó)外成(chéng)熟(shú)案例來(lái)看，例(lì)如以(yǐ)傳統澆灌方(fāng)式建樓需要(yào)1000名建(jiàn)築(zhù)工人，如果采用(yòng)工(gōng)業(yè)化(huà)方式運作(zuò)，可(kě)能隻需要400人(rén)左(zuǒ)右(yòu)即可。”上述人士告(gào)訴(sù)記(jì)者。他坦言，對於房企(qǐ)zui看(kàn)重的(dí)建(jiàn)築周期，在(zài)采(cǎi)用工(gōng)業化運作(zuò)後(hòu)，基本上可(kě)以縮短(duǎn)40%~50%。
目(mù)前(qián)，在國內(nèi)如萬科(kē)，遠(yuǎn)大住工，瑞安房地產等(děng)公(gōng)司都在開展(zhǎn)住宅工(gōng)業化技(jì)術探索，而(ér)且(qiě)在住宅(zhái)工(gōng)業(yè)化的(dí)路(lù)上已經走了十(shí)幾年(nián)。萬科自1999年(nián)開始探(tàn)索(suǒ)工業化生(shēng)產模(mó)式(shì)。2007年，萬科住(zhù)宅(zhái)工(gōng)業化研(yán)究基(jī)地落(là)成(chéng)，並(bìng)獲批(pī)成為“國家(jiā)住宅工業化(huà)基(jī)地(dì)”，開始了技(jì)術成果(guǒ)向實踐轉化(huà)的推廣(guǎng)應用(yòng)階段。
而遠大住工則早在1996年，便開啟了住(zhù)宅工業化之路，zui初遠(yuǎn)大住(zhù)工基本(běn)從日(rì)本，德國(guó)方(fāng)麵引(yǐn)進建(jiàn)築(zhù)體(tǐ)係。作為國(guó)內(nèi)綜(zōng)合性(xìng)的住宅整(zhěng)體解決方案製造(zào)商，遠(yuǎn)大(dà)住(zhù)工在(zài)長(cháng)沙，沈陽等十(shí)餘(yú)個(gè)城市共擁(yōng)有8家住宅工業化(huà)工廠。
成本(běn)不降反升(shēng)
住宅(zhái)工業(yè)化(huà)zui大的優(yōu)勢之(zhī)一是降低(dī)成本(běn)，但記者(zhě)了解到(dào)，在(zài)國(guó)內推行住宅(zhái)工(gōng)業化(huà)項(xiàng)目的(dí)房(fáng)企成本卻(què)不降(jiàng)反(fǎn)升(shēng)。
從衡量(liáng)住宅工業化(huà)水平(píng)的指標預(yù)製(zhì)率(shuài)（即(jí)實(shí)現(xiàn)預(yù)製建(jiàn)築構(gòu)件(jiàn)數(shù)量與(yǔ)總(zǒng)建築構(gòu)件數量(liáng)的比率(shuài)）來看(kàn)，2007年(nián)萬(wàn)科住(zhù)宅工業化技(jì)術(shù)在(zài)上(shàng)海*次運(yùn)用(yòng)，預製(zhì)率30%，到2012年(nián)，萬(wàn)科(kē)南京(jīng)上(shàng)坊(fāng)保障房(fáng)項目預(yù)製(zhì)率超75%。不過，從(cóng)公開信(xìn)息來看，目前萬科住(zhù)宅工業化項目(mù)的(dí)預製率(shuài)從11%到75%不(bù)等。
據(jù)上述遠(yuǎn)大住(zhù)工內部(bù)人士(shì)稱，正(zhèng)常來說，像(xiàng)日(rì)本(běn)這種(zhǒng)住宅產業體(tǐ)係(xì)*的國家，預製率(shuài)越高(gāo)，平均(jūn)成本越低(dī)。“不過，在國(guó)內(nèi)，按(àn)現階(jiē)段的(dí)產(chǎn)業鏈(liàn)情(qíng)況(kuàng)，預(yù)製(zhì)率越(yuè)高，成(chéng)本則(zé)越(yuè)高。”
據(jù)悉，萬科(kē)中(zhōng)糧假(jiǎ)日風(fēng)景項目(mù)B3，B4號樓便采(cǎi)取(qǔ)了住宅工業化方式(shì)運(yùn)作。不過，這(zhè)兩棟(dòng)實際上較(jiào)其他樓座成本反(fǎn)而高出400~500元/平方(fāng)米(mǐ)。住宅工業化原本是(shì)為了(liǎo)壓縮成本，而(ér)目(mù)前(qián)國內項(xiàng)目成(chéng)本(běn)卻不降反升。
上述遠大(dà)住(zhù)工(gōng)人(rén)士坦(tǎn)言，相對於(yú)工(gōng)業化設(shè)備和(hé)建築材料而(ér)言，國內人(rén)工成本更為便(biàn)宜，而工業化(huà)恰好對(duì)設備(bèi)材(cái)料(liào)要(yào)求較(jiào)高。他(tā)舉例稱，例(lì)如(rú)PC（預製混凝土(tǔ)）外(wài)牆(qiáng)模具(jù)是(shì)可以(yǐ)反復(fù)使(shǐ)用，但(dàn)如果(guǒ)生(shēng)產規(guī)模(mó)不(bù)大，所(suǒ)生(shēng)產的PC外牆(qiáng)攤薄(báo)下來的(dí)成本就會更(gēng)高(gāo)。“簡單來講(jiǎng)，如果建(jiàn)築(zhù)構件(jiàn)難以形成規模化生產(chǎn)，加上額(é)外的研(yán)發(fā)費用，運(yùn)輸(shū)費用(yòng)，項目總(zǒng)體成(chéng)本並不(bù)低(dī)。”
萬科(kē)執(zhí)行副(fù)總(zǒng)裁(cái)王(wáng)文(wén)金此前(qián)也曾(zēng)公(gōng)開(kāi)表示，住宅工(gōng)業化(huà)在國(guó)內尚(shàng)屬(shǔ)於發展(zhǎn)培(péi)育階段，其材料(liào)采購成本，所需技術人(rén)員(yuán)人(rén)工還相對較高(gāo)，在(zài)目前較(jiào)小的規(guī)模下總(zǒng)體(tǐ)成(chéng)本高(gāo)於傳統(tǒng)施工(gōng)方式(shì)。據(jù)統計，日(rì)本建築(zhù)人(rén)工費(fèi)基(jī)本上占(zhān)到建築成本的(dí)50%左右(yòu)，香港的(dí)比例則(zé)為(wéi)30%～40%，而(ér)國(guó)內(nèi)僅占(zhān)16%～17%。
“住(zhù)宅(zhái)工業(yè)屬於(yú)製(zhì)造業範(fàn)疇(chóu)，目前國(guó)內還沒有(yǒu)哪一(yī)家(jiā)房地產(chǎn)公(gōng)司(sī)擁有真(zhēn)正的(dí)建築(zhù)構件生產(chǎn)綫(xiàn)。”前(qián)述曾(zēng)工(gōng)作於遠(yuǎn)大住工的(dí)人士稱(chēng)。而(ér)萬(wàn)科方麵也(yě)印證了該人士所(suǒ)言，據悉(xī)，萬科在(zài)過去(qù)的(dí)住(zhù)宅工業(yè)化(huà)項目(mù)中(zhōng)，都是與各地的構件(jiàn)廠合作，采購(gòu)部件(jiàn)造房(fáng)。
北京(jīng)市建(jiàn)築(zhù)設計研究(jiū)院第(dì)十(shí)設(shè)計(jì)所(suǒ)副所長樊(fán)則(zé)森告(gào)訴記者(zhě)，包括萬科(kē)在內涉足住宅工業(yè)化(huà)的(dí)公司PC構(gòu)件目前(qián)很難同時(shí)滿(mǎn)足規範，成本(běn)適當，節能，防止(zhǐ)滲(shèn)漏(lòu)，預(yù)製率高和施(shī)工簡(jiǎn)易(yì)6個(gè)方麵要(yào)求。
樊則森坦言，大部分工(gōng)業化(huà)住(zhù)宅僅僅將(jiāng)外(wài)牆，陽(yáng)台(tái)板(bǎn)，樓板等(děng)進行(háng)預製(zhì)，主要(yào)受(shòu)力結(jié)構(gòu)仍采取現澆方式，預製率普遍(biàn)在(zài)15%～30%之間(jiān)。
事實上，國(guó)內(nèi)目前多(duō)數(shù)涉及住(zhù)宅工業化(huà)的項目，與(yǔ)過去(qù)開發的(dí)樓盤(pán)，在(zài)施(shī)工(gōng)程序上並無太大(dà)差(chà)異。隻是所謂的“住宅工(gōng)業化”樓盤(pán)或項(xiàng)目中的(dí)某些建築構件(jiàn)，是采(cǎi)用OEM（俗稱貼牌(pái)生(shēng)產）的(dí)方(fāng)式從(cóng)廠商(shāng)處采購(gòu)。在這個(gè)過程(chéng)中，建(jiàn)築構件的采(cǎi)購(gòu)價格(gé)被無形(xíng)推(tuī)高(gāo)。
行業期待(dài)政策扶(fú)持(chí)
“房(fáng)企實(shí)質上就是(shì)房(fáng)地產資(zī)源(yuán)整合(hé)方(fāng)，即(jí)便是要(yào)采取工(gōng)業化操(cāo)作(zuò)，也是選擇(zé)與建(jiàn)築承包(bāo)方合(hé)作(zuò)，而且要(yào)等(děng)到住(zhù)宅工(gōng)業化(huà)規範成熟(shú)後(hòu)。”碧(bì)桂(guì)園一名高(gāo)層(céng)人(rén)士告訴記者。
在去(qù)年淨(jìng)利(lì)潤率普(pǔ)遍(biàn)下滑背景下，房企理(lǐ)應向(xiàng)往降低(dī)成本(běn)的(dí)渠道(dào)。然而，不少房企(qǐ)卻將(jiāng)這一(yī)極富(fù)前景(jǐng)的產(chǎn)業拒之(zhī)門外。從(cóng)住宅(zhái)工業化(huà)目前現狀(zhuàng)來(lái)看，也(yě)確實難(nán)以(yǐ)助房企(qǐ)降低成(chéng)本一臂之(zhī)力。產(chǎn)業難以撬動(dòng)的(dí)症結究(jiū)竟在何(hé)處(chǔ)？
AMT咨(zī)詢(xún)曾(zēng)出(chū)具(jù)報(bào)告稱(chēng)，中(zhōng)國住宅工(gōng)業化時代(dài)的(dí)到(dào)來需要(yào)三個(gè)方麵的(dí)前提條件(jiàn)：一是地產暴利(lì)模(mó)式(shì)的終結；二是(shì)政府(fǔ)的大力推動，其(qí)手(shǒu)段主(zhǔ)要包括(kuò)標準製定，技(jì)術認(rèn)證(zhèng)，財政(zhèng)金(jīn)融方(fāng)麵(miàn)的經濟政(zhèng)策(cè)；三(sān)是人(rén)工成本(běn)，原(yuán)材料等生產要(yào)素(sù)價格(gé)變動迫使住(zhù)宅工業化提(tí)速。
“目前(qián)國(guó)內做的(dí)並(bìng)非真正意義上(shàng)的(dí)工(gōng)業化住宅，zui主要的原因有(yǒu)兩(liǎng)方麵(miàn)，從(cóng)行業內(nèi)部來看，缺(quē)乏統一(yī)的(dí)行業(yè)指引標(biāo)準，目前建築施工(gōng)方(fāng)所做的基本(běn)都是(shì)迎合(hé)傳(chuán)統建(jiàn)築標(biāo)準(zhǔn)。”前(qián)述(shù)曾工作(zuò)於(yú)遠大(dà)住工的高(gāo)層人(rén)士(shì)告(gào)訴記者。
在(zài)他看來，缺(quē)乏配套鼓勵(lì)政(zhèng)策同樣製(zhì)約行(háng)業(yè)發展(zhǎn)，僅(jǐn)僅依靠(kào)萬科，遠(yuǎn)大(dà)住(zhù)工等公司(sī)單(dān)獨推(tuī)動(dòng)住宅工業(yè)化很難(nán)奏效，“住宅(zhái)工(gōng)業化缺(quē)乏適(shì)合行業發(fā)展的(dí)外部環(huán)境。”他(tā)稱。
據(jù)記者(zhě)了解，PC構(gòu)件作為工業(yè)產品(pǐn)進(jìn)入施工方，不但沒有減(jiǎn)免稅(shuì)扶持，反(fǎn)而(ér)存在(zài)增(zēng)稅環節。目(mù)前，預製(zhì)構(gòu)件(jiàn)出廠，按(àn)照17%的(dí)稅率征收增值稅(shuì)，再加上構(gòu)件(jiàn)蒸養(yǎng)，運輸，PC構件因(yīn)生(shēng)產(chǎn)，施(shī)工，構造(zào)要求增加(jiā)鋼材用(yòng)量(liáng)，構件的(dí)“身(shēn)價”已經(jīng)不(bù)菲(fēi)。
“國(guó)家目前(qián)僅僅是鼓勵，並沒(méi)有(yǒu)具體(tǐ)獎勵(lì)措施，這導(dǎo)致(zhì)很多民(mín)企在(zài)參與(yǔ)生產工(gōng)業(yè)化構(gòu)件的過程中舉步(bù)維艱。”樊(fán)則(zé)森告訴記者。他(tā)認為，這不(bù)僅(jǐn)製預製(zhì)構(gòu)件(jiàn)生(shēng)產，還(huán)製約(yuē)了(liǎo)大型企(qǐ)業的發展。
盡管住宅工業化受到(dào)內外(wài)因(yīn)素(sù)製(zhì)約，但在記者采(cǎi)訪的多位業內人(rén)士(shì)眼裏(lǐ)，一(yī)旦(dàn)行(háng)業標準(zhǔn)製定(dìng)，再配(pèi)合(hé)鼓勵(lì)政策，住(zhù)宅(zhái)工(gōng)業化規(guī)模(mó)迅(xùn)速(sù)擴(kuò)張(zhāng)是水到(dào)渠成(chéng)的(dí)事。而(ér)隨著(zhuó)工(gōng)業(yè)化施工(gōng)規模(mó)擴(kuò)大，采購成(chéng)本和技(jì)術(shù)人工將(jiāng)逐步降(jiàng)低(dī)，工(gōng)業化(huà)工(gōng)期短(duǎn)，人(rén)工(gōng)少，能(néng)耗低等(děng)優(yōu)點(diǎn)將得到(dào)體現。
事實(shí)上，*早(zǎo)在幾(jī)年(nián)前便給(gěi)出行業預(yù)期。
上海(hǎi)方麵(miàn)稱(chēng)，將(jiāng)於(yú)未來兩(liǎng)年內(nèi)實(shí)現本(běn)市裝(zhuāng)配(pèi)整體式住宅(zhái)麵積占住宅開工總(zǒng)量(liáng)的(dí)20%左右。北京提出在“十二五(wǔ)”期(qī)間，以保障性(xìng)住房(fáng)為(wéi)重(zhòng)點，到(dào)2015年工業化(huà)建造(zào)方(fāng)式的(dí)住宅(zhái)達(dá)到當年(nián)開工(gōng)建築(zhù)麵積(jī)的30%以上。雖然國(guó)家還沒有統一(yī)的標準規(guī)範，不過(guò)北(běi)京，上(shàng)海(hǎi)，江蘇，深圳相繼(jì)出(chū)台(tái)了一(yī)些(xiē)設(shè)計，施工驗(yàn)收(shōu)規(guī)範。
目(mù)前，涉足(zú)住宅(zhái)工(gōng)業(yè)化(huà)的公司已(yǐ)經嘗試在保障房(fáng)領(lǐng)域(yù)尋(xún)求突(tū)破(pò)。2012年萬科在(zài)12個城(chéng)市(shì)投(tóu)入保(bǎo)障房項目30個，自2006年(nián)萬科參與(yǔ)保障(zhàng)房(fáng)建設以(yǐ)來累計為社會(huì)提供(gōng)447萬平(píng)方米(mǐ)住房，其(qí)中(zhōng)部(bù)分保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)便采用(yòng)了工業化形(xíng)式(shì)。據(jù)遠大住工(gōng)內(nèi)部(bù)人士透(tòu)露，他(tā)們(mén)目前主(zhǔ)要爭取(qǔ)的(dí)也是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房等政府客戶。
